Hotelaria e lazer
- Bourbon Resort
- Eldorado Eco Resort
- Hotel Recanto Julubi
Imagem: masterplan preliminar · Alameda Urbanismo · DSA Capital, 2026
Sumário
Onde fica
6 kmda Rodovia Dom Pedro I
4.638habitantes no distrito
39,1 km²área
A área é cortada pela Rodovia Jan Antonin Bata (SP-036), a 6 km da Dom Pedro I (SP-065).
Fonte: distância, relato DSA 21/10/2026 · população e área, IBGE Censo 2010 via Wikipedia · foto João Batista Shimoto, CC BY-SA 3.0
O entorno
A área é cortada pela Rodovia Jan Antonin Bata (SP-036), a 6 km da Dom Pedro I (SP-065).
Esporte e educação
- CT Red Bull Bragantino
- Centro Universitário Unifaat
Logística
- Rodotransfer
- Andralog
- Empresarial Dom Pedro
Indústria
- Nicepel
- CHT Brasil Química
- Grupo Plastem
- Brasil Sul Cosméticos
Fonte: masterplan preliminar Alameda Urbanismo, 2026
O bairro planejado
- 01
Residencial aberto · 1.460 lotes de cerca de 160 m²
- 02
Residencial fechado · 612 lotes de 250 m², 253 de 360 m² e 200 de 500 m²
- 03
Incorporação vertical · 2 lotes de incorporação
- 04
Centro empresarial · 33 lotes de 3 a 6 mil m², strip mall, torres e atacarejo
- 05
Comercial · 65 lotes de 500 m² e 41 de 350 m²
- 06
Centralidade · mercado municipal na fábrica, Vila Bata e Memorial Jan Antonin Bata
- 07
Hotel e chácaras · hotel mirante em 36,8 ha e 20 chácaras de cerca de 2 ha
- 08
Reurb, parques e área do futuro hospital público
Fonte: masterplan preliminar Alameda Urbanismo, 2026
Imagem: masterplan preliminar · Alameda Urbanismo · DSA Capital, 2026
18 matrículas, 18 negócios
2,02 milhões de m²vendáveis
- Loteamentos residenciais (5)1.607.888 m²
- Loteamentos empresariais e comerciais (3)778.517 m²
- Hotel mirante e chácaras1.461.254 m²
- Centralidade: Vila Bata, Reurb e mercado198.589 m²
- Glebas comerciais (3)93.941 m²
- Reservas verdes (3)368.140 m²
18 matrículas · 4.508.329 m² de área total
Cada matrícula pode ser negociada com um parceiro diferente.
Fonte: masterplan preliminar Alameda Urbanismo, 2026
O ponto de partida
- 01
O bairro ainda não tem nome nem marca. A primeira história contada vira a referência do mercado.
- 02
Cada parceiro decide por um motivo: o hotel olha o fluxo turístico, a logística olha a rodovia, a incorporadora olha a velocidade de venda.
- 03
A história da Bata é um ativo que nenhum bairro da região tem.
- 04
A prefeitura quer começar pelo mercado municipal, pela subprefeitura e pela feira. O bairro ganha uso antes do primeiro parceiro.
- 05
Uma rodada com data, visita guiada e prazo de proposta coloca os interessados em concorrência.
- 06
Batatuba é a primeira de oito áreas. O método serve às próximas.
Capítulo II · A história
Jan Antonín Baťa, 1898 a 1965
Assumiu a Bata em 1932, com a morte de Tomáš Baťa
Despachava de um escritório montado dentro do elevador da sede em Zlín, andar por andar
Fundou no Brasil Batatuba, Bataguassu, Batayporã, Anaurilândia e Mariápolis
Morreu em Batatuba, em 1965
Fonte: Wikipedia · Muzeum Zlín · LEHMT, 2023 · foto Muzeum Zlín, CC BY 3.0
A reabilitação de Baťa
300famílias judias
Ajudadas a escapar do Holocausto com transferência para fábricas da Bata no Canadá, nos Estados Unidos, no México e na China, segundo a procuradoria tcheca.
1947
Condenado à revelia a 15 anos de prisão, bens confiscados
2007
Tribunal de Praga anula a sentença e o nome é limpo em 15 de novembro
Fonte: Radio Prague International, 2007 · foto Romanenko, CC BY-SA 3.0
Batatuba, 1940
1940fundação
1.000cerca de operários
2.000cerca de, no auge
1983falência
Fábrica de calçados, curtume, vila residencial e escola industrial
Hospedaria para solteiros, cinema, campo de futebol e quadra de tênis
Local escolhido pelo clima, pela ferrovia Bragantina e pelo Rio Cachoeira, que dava água e energia
Fonte: Wikipedia · LEHMT, 2023 · planta: Instituto Geográfico e Geológico, Arquivo Público do Estado de São Paulo, domínio público
O que ficou
Vila operária, campo e quadra
Anos 1940 · na parede, 'Não olhe obstáculo, olhe o alvo'
Vila projetada para até 10 mil habitantes, hoje com poucas centenas de moradores
Muitas casas originais de pé, parte ocupada por filhos e ex-funcionários da fábrica
Fábrica tombada pelo Condephaat
O consulado tcheco acompanha Batatuba desde a reforma do CRAS em 2019
Fonte: reunião de 21/10/2026 · masterplan preliminar Alameda Urbanismo, 2026 · LEHMT, 2023 · Consulado Geral da República Tcheca, 2022
Hoje e amanhã
Mercado municipal
Vila Bata
Memorial Jan Antonin Bata
Hoje
Proposta
Antiga fábrica com boxes, restaurantes e serviços
Casas restauradas com pousadas, cafés e lojas
Antiga Hospedaria dos Solteiros com museu, praça e café
Imagens: masterplan preliminar · Alameda Urbanismo · DSA Capital, 2026
Imagem: masterplan preliminar · Alameda Urbanismo · DSA Capital, 2026
Capítulo III · O conceito
Três histórias, um bairro
A origem · Baťa, a República Tcheca, o memorial e o museu
A fábrica e a vila · a cidade industrial de 1940 e as famílias que ficaram
A região · a Bragantina, Atibaia, Bragança Paulista, a Fernão Dias e a Dom Pedro I
Cada público ouve primeiro a camada que decide por ele.
A rodada de parcerias
Pré-anúncio
Marca, site e presença no ar
Chamada
Inscrição de interessados e envio do book por setor
Visita guiada
Data única, percurso pela vila, pela fábrica e pelos setores
Prazo de proposta
Data marcada para todos
Negociação
Conduzida pela DSA
A condução comercial e a negociação são da DSA. A Katsuki entrega a comunicação de cada etapa.
A visita guiada
Objetivo
Levar quem decide ao terreno para ver o que o book não mostra: a fábrica, a vila, a rodovia e a escala da área. Cada convidado sai com o caderno do seu setor e o prazo da proposta.
Para quem
Lista fechada, por convite da DSA, a partir das inscrições da chamada:
Diretores de incorporação e de novos negócios de incorporadoras e urbanizadoras
Redes hoteleiras e operadores de lazer
Operadores logísticos e investidores de galpão
Redes de atacarejo e desenvolvedores de strip mall
O que queremos alcançar
Interesse registrado por setor, convidado a convidado
Reunião individual com a DSA agendada até 15 dias depois da visita
Propostas recebidas dentro do prazo da rodada
Chegada na antiga fábrica, futuro mercado municipal
Vila Bata e Memorial Jan Antonin Bata
Mirante, leitura do masterplan
Setores à venda: centro empresarial, residencial, hotel e chácaras
Encerramento com a DSA: regras e prazo da rodada
Capítulo IV · Referências Katsuki
Mais de 80 incorporadoras já venderam com a gente.
Em destaque, as referências desta proposta.
Bruno Katsuki · Sócio
Engenheiro de Produção, MBA em Incorporação Imobiliária pela FGV em curso. Mais de 20 anos em liderança, processos e decisão comercial. Corretor com CRECI ativo.
Ana Katsuki · Sócia
Administradora, com formação em Marketing Digital. Há mais de 6 anos dedicada a incorporadoras, à frente de estratégia, marca e resultados.
Mais referências
Versus 360
Versus 360
Rebouças, CuritibaConceito e comunicação do primeiro empreendimento de uso misto na antiga área das fábricas de erva-mate, apresentação no Smart City Expo e material para investidores holandeses
Calper
Barra Olímpica, Rio de JaneiroComunicação comercial de torres dentro de bairro planejado
Odebrecht
Odebrecht
SalvadorPlano de comunicação de lançamento: 400 unidades e 600 reservas em quatro semanas
Tiddel
Tiddel
Campo Alegre, SCAnálise estratégica de produto de serra para incorporador em primeira operação
01 · Narrativa e memória
Narrativa e memória
R$ 14.000Pesquisa em fontes públicas e no acervo do consulado
Até 8 entrevistas com famílias da vila e ex-funcionários
Linha do tempo de Batatuba
Texto-base da história
Banco de relatos aprovados para uso
Roteiro de conteúdo do memorial e do museu (texto)
02 · Marca do bairro
Marca do bairro
R$ 32.000Imersão K com a DSA em Batatuba, em até 3 encontros
Posicionamento por público
Até 3 alternativas de nome com pesquisa preliminar de disponibilidade
Conceito, manifesto e assinatura
Identidade visual e verbal
Sistema de assinaturas para os setores do masterplan
Sinalização conceitual da área
Manual da marca
Batatuba · bairro planejado
DSA CAPITALBatatubaBairro planejado · Piracaia, SP
Imagem: masterplan preliminar · Alameda Urbanismo · DSA Capital, 2026
HistóriaMasterplanParceiros
04 · Site do bairro
Site do bairro
R$ 14.000História e conceito
Masterplan navegável por setor
Área de parceiros com cadastro e download do book
Formulários ligados ao CRM
Versão para celular, testes em Android e iOS e compressão de imagens
05 · Filme do bairro
Filme do bairro
R$ 6.000Roteiro do filme principal de 2 a 3 minutos e das versões de 60 e 30 segundos
Roteiro dos depoimentos das famílias
Direção de criação e direção de arte
Captação e edição com produtora parceira, orçamento à parte. Acompanhamento presencial da captação também orçado à parte.
Equipe
Bruno Katsuki
Estratégia
Ana Katsuki
Direção de criação
- 01
Gestão de projetos, ponto único de contato
- 02
Redação
- 03
Design
- 04
Mídia e dados
- 05
Desenvolvimento web
Reunião semanal com a DSA.
Próximos passos
- 01
Aprovação da proposta
- 02
Termo de confidencialidade e contrato
- 03
1ª parcela da Fase 1
- 04
Envio do estudo de vocação, do masterplan e do acervo
- 05
Imersão K em Batatuba
Especialistas em marketing para incorporadoras.
bruno@katsuki.com.br · (41) 98722-1221 · katsuki.com.brImagem: masterplan preliminar · Alameda Urbanismo · DSA Capital, 2026